Почему не стоит брать ипотеку

109 0

Почему не стоит брать ипотеку

Весь прошлый год банки удешевляли ипотеку вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, которая за год опустилась на 2,25 процентного пункта (п. п.) до 7,75%.

По данным аналитического центра «Русипотека», за 2017 г. средняя ставка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке сократилась более чем на 2 п. п. и в декабре достигла 10,19 и 10,1% годовых соответственно. «Средневзвешенные ставки 20 крупнейших ипотечных банков (каждый из них раз в 2–3 месяца снижал ставки) достигли к началу 2018 г. 10,75% на рынке первичного и 10,88% на рынке вторичного жилья, снизившись за год на 2,35 и 2,64 п. п. соответственно, говорит директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Marсs Наталья Абрамова.

По наблюдениям руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, ставки практически сравнялись по всем продуктам – на квартиры в новостройках, на вторичном рынке и на рефинансирование.

Средние ставки выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2017 г. опустились с 11,54 до 9,8% годовых.

В январе крупные банки продолжили удешевлять ипотеку. В частности, это сделали Газпромбанк, Райффайзенбанк, «Дельтакредит», «Юникредит банк». Снижение в среднем составило 0,25–0,75 п. п. в зависимости от банка и программы.

Теперь ипотечные ставки в крупных банках для заемщиков, не относящихся к специальным категориям клиентов, составляют в среднем 9–11% годовых при условии страхования не только залога, но и жизни и здоровья заемщика. Отказ от него сейчас приводит к росту ставки на 0,5–2,5 п. п.

Спецконтингент

Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб. с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках. Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.

«Соблюсти условия, необходимые для получения самых выгодных ставок по акциям с застройщиками, может лишь крайне маленькая часть клиентов», – добавляет Гордейко. По его словам, обычно банки не планируют выдать более 10% таких кредитов от общего числа.

«Сами клиенты часто отказываются от специальных программ банков с девелоперами, так как получить скидку от застройщика здесь и сейчас при покупке квартиры лучше, чем в виде растянутой во времени компенсации к ежемесячным платежам, – объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум групп» Мария Литинецкая. – Компенсация девелопером ставки банку равна среднему размеру скидки на рынке массового жилья Москвы, которую застройщики часто предлагают во время постоянно действующих акций (5–6%)».

В этом году свои привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой им будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6% годовых. Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. После этого процент не должен превышать размер ключевой ставки ЦБ на дату выдачи кредита плюс 2 п. п. Ставки действуют при наличии личного и имущественного страхования. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный размер кредита – 8 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 млн руб. – для остальных регионов.

Об участии в программе уже заявили ВТБ, «Российский капитал», «Левобережный», Совкомбанк, «Зенит», «Абсолют банк», ТКБ, а также АИЖК. Возможность присоединиться к программе изучают в Сбербанке, заявил предправления банка Герман Греф.

Будет дешевле

Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г. О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.

С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.

Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.

После решения об отмене в течение трех лет долевого строительства с участием населения в качестве дольщиков застройщики хором стали заявлять, что из-за этого цены вот-вот вырастут. Они вырастут, но спустя два-три года, когда долевое строительство будет полностью под запретом и начнется стройка на дорогие банковские деньги (проектное финансирование), считают руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и президент аналитического агентства Rway Александр Крапин.

«До этого момента застройщики будут стараться вывести на рынок как можно больше новых объектов, даже тех, которые и не планировали выводить при нынешней слабой платежеспособности населения и пересыщении рынка. Уже сейчас объем предложения новостроек в Москве на историческом максимуме, а отмена «долевки» его еще повысит. Поэтому стоит ждать дальнейшего плавного снижения цен на жилье в Москве еще на 20–30% в рублях в течение 2–3 лет», – поясняет Репченко.

Но переход на проектное финансирование остановит падение цен на жилье, продолжает Крапин.

Если нет большой необходимости приобретать жилье именно сейчас, то стоит подождать с ипотекой 1–2 года, потому что ставки и цены как на новостройки, так и на вторичку будут снижаться, резюмирует он: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?»

По его словам, в последнее время было выгоднее снимать жилье и копить на собственное, размещая деньги на вкладах. «Сейчас из-за снижения ставок вкладов это стало менее выгодным, но все еще дешевле, чем брать ипотеку», – добавляет Крапин.

Для тех, кто остро нуждается в собственном жилье, сейчас довольно благоприятное время для того, чтобы перестать копить и воспользоваться низкими ставками ипотеки, отмечает Самиев.

Уже сейчас отдельные застройщики, бывает, объявляют о снижение цен на некоторые объекты до 30%, предлагая их по цене «завтрашнего дня»; на вторичном рынке сейчас также есть продавцы, которые готовы реализовать имеющееся жилье с хорошей скидкой, делится наблюдениями Репченко, также советуя покупать по таким ценам уже сейчас.

Действующие ставки ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройках

Банк

Минимальная ставка

Максимальная ставка

НАДБАВКА

Первичный рынок (новостройки)

 

Сбербанк

7,9% (срок до 7 лет)*

10,00%

1 п.п.

 

ВТБ

9,5% (на квартиры от 65 кв.м.)

10,00%

1 п.п.

 

Газпромбанк

9% (до 28.02.2018)*

10,20%

0,5 п.п.

 

Райффайзенбанк

9,25% *

9,50%

0,5 п.п. или 3,2 п.п. (для заемщиков старше от 45 лет)

 

Уралсиб

10,75%*

10,90%

1 п.п.

 

Абсолют-банк

10% (коллективная страховка в СК «Благосостояние»)

10,25%

4 п.п.

 

Россельхозбанк

9,0% (от 3 млн руб.)*

9,3% (до 3 млн руб.)*

1 п.п.

 

Возрождение

9,2%*

11,8% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании)

3 п.п.

 

ФК Открытие

9,35% (ПНВ от 50%, срок 5 лет)**

9,7% (ПНВ от 15%)

2 п.п.

 

Дельтакредит

9,75% (ПНВ от 50%)

10,25% (ПНВ 15-30%)

1,5 п.п.

 

Связь-банк

10,9% ***

11,50%

1 п.п.

 

Юникредит

10,25% (от 5 млн руб.)

10,50%

2,5 п.п.

 

ТКБ

9,4% (ПНВ от 50%, до 12 млн руб.)

10,9% (ПНВ 35-50%, 12-20 млн руб.)

2,5 п.п.

 

Зенит

9,9% (срок до 7 лет)

10,5% (срок от 8 лет)

1,5 п.п.

 

Росевробанк

9,6% (от 5 млн руб.)

9,75% (до 5 млн руб.)

2 п.п.

 

АИЖК

9% (ПНВ от 50%)

9,5% (ПНВ 20-30%)

0,7 п.п.

 

Вторичный рынок

 

Сбербанк

9,10%

10,00%

1 п.п.

 

ВТБ

9,5% (на квартиры от 65 кв.м.)

10,00%

1 п.п.

 

Газпромбанк

9,20%

10,20%

0,5 п.п.

 

Райффайзенбанк

9,50%

9,50%

0,5 п.п. или 3,2 п.п. (для заемщиков старше от 45 лет)

 

Уралсиб

10,75%

10,90%

1 п.п.

 

Абсолют-банк

10% (коллективная страховка в СК «Благосостояние»)

10,25%

4 п.п.

 

Россельхозбанк

9% (от 3 млн руб. для молодых семей)

9,3% (до 3 млн руб.)

1 п.п.

 

Возрождение

9,95% (ПНВ 20-80%, при коллективном страховании)

11,7% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании)

3 п.п.

 

ФК Открытие

9,35% (ПНВ от 50%, срок 5 лет)**

9,95% (ПНВ от 15%)

2 п.п.

 

Дельтакредит

9,75% (ПНВ от 50%)

10,25% (ПНВ 15-30%)

1,5 п.п.

 

Связь-банк

11,50%

11,50%

1 п.п.

 

Юникредит

9,50% (от 5 млн руб. )

10,5% (от 5 млн руб.)

2,5 п.п.

 

ТКБ

9,4% (ПНВ от 50%, до 12 млн руб.)

10,9% (ПНВ 35-50%, 12-20 млн руб.)

2,5 п.п.

 

Зенит

9,9% (срок до 7 лет)

10,5% срок от 8 лет)

1,5 п.п.

 

Росевробанк

9,6% (от 5 млн руб.)

9,75% (до 5 млн руб.)

2 п.п.

 

АИЖК

9,25% (ПНВ от 50%)

9,75% (ПНВ 20-30%)

0,7 п.п.

 

Сбросить сортировку

Для обычных заемщиков, не относящихся к специальным категориям, при наличии комплексного страхования

*в рамках  акции с отдельными застройщиками; 
**промо-ставка; 
*** для отдельных согласованных строительных объектов

ПНВ – первоначальный взнос в процентах от стоимости жилья; 
НАДБАВКА – Надбавка к кредитной ставке при отказе от личного страхования заемщика

Источник: агентство Marcs, данные АИЖК

В список организаций, участвующих в программе «Семейная ипотека» с господдержкой, добавлены ТКБ и АИЖК.

Источник: news-ria.ru

Комментариев нет

Отставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

10 − девять =